贫困山区房地产造价管理初探 2013-11-06 刘芬
神池县住建局 刘芬
贫困山区房地产项目的造价控制贯穿于贫困县房地产项目开发的全过程，笔者结合在神池县住建局工作的多年实践，对房地产的项目投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工验收结算阶段、销售阶段进行分析和探索。认为在节约成本、减少工程造价方面，房地产开发的前期过程中造价管理对项目造价起主要作用，房产开发的中后期成本控制方法单一，但从事造价人员的控制水平要求较高。
笔者在神池县住建局从事房地产管理，认为合理的设计是有效控制工程造价的前提。
项目一经决策，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，设计费用一般只占建设项目全部费用1%-2%，但影响工程造价达到75%以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不久关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益，当工程项目设计已经确定，也就确定了工程造价的主要部分，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价，因此我认为必须要有效控制工程成本，更要着重抓好工程设计这个阶段管理。
一是要实行设计方案投招标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计出现质量问题。
二是要开展限额设计。通过对项目多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作，能动的影响设计、优化设计，以保证有效的控制投资。
三是要加强图纸会审。在设计阶段，克服设计方的不足和缺陷，所花费的代价最小，能取得最好的成果，重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、工程造价上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作，以提高设计质量，避免因设计部门考虑不周带来的困难与麻烦，以及造成的经济损失和不必要的浪费。其次在工程招投标时有效控制工程造价的核心。工程的招投标制度其目的是通过引进市场竞争机制，择优选定对方，促进工程成本有效降低。在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留活不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在投资范围内。同时工程合同管理是有效控制工程造价的法律保障。合同一旦签订就成为维护自身权益的法律依据，合同管理的健全与否，直接影响到企业经济效益与社会效益。因此要健全合同管理组织形式、内容和制度，造价管理人员要积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。充分发挥合同管理的约束与监督职能，有效控制工程造价。
四是施工阶段是造价管理过程的重要环节。施工阶段是造价管理的重要阶段，项目开发进入施工阶段后，项目造价管理的实质内容为施工合同管理的具体实施。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理以及基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是，尽可能控制项目的额外支出，要严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生。由于开发商设计单位或施工单位以及其他因素，在工程项目实施过程中，施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变，这导致工程变更时常发生从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的改变，这些在成本上表现为工程造价的增加，控制变更是这一时期开发商的主要工作，因为这直接关系到项目的最终造价。如果有变更的情况出现，开发商应当尽快的分析变更产生的原因及其影响，及时合理的做好变更控制工作。
如何对变更进行有效的控制，我通过在神池房产管理工作中的经验，认为可以从以下几个方面努力:首先图纸会审是有效控制工程变更的起点。其次是施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度。工程项目建设的目标系统是，一个由质量、投资、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化都会影响到其中任何俩个要素的相应变化，在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有投资和进度，施工阶段的造价控制必须做到将投资与进度挂钩。因为，工期延误会因施工情况而转化为费用增加。同时成本管理部门要及时进行全过程审计。虽然国家对房地产开发企业没有强制要求委托跟踪单位进行工程施工的造价控制，但是跟踪审计的作用对工程成本控制起着非常积极的作用。并要重视对工程签证的管理。工程签证是工程合同价款调整的重要依据之一。对于一个具体工程项目而言，要杜绝工程变更几乎是不可能的，而合同双方在变更处理上总是存在分歧。建设单位力图让工程变更规模尽可能小，以利于控制投资规模，施工单位倾向于通过工程变更取得较高的额外补偿。
五是要强化结算管理是有效控制工程造价的关键。房地产企业竣工决算是造价管理的最后也是非常关键的一环，如何真实的反映房地产开发工程的实际造价，从某些方面而言也反映了房地产企业对工程造价管理的能力。业主方及审核人员应该坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格把好价格审核这最后一关。以此确保贫困山区房地产造价科学合理。
笔者在神池县住建局从事房地产管理，认为合理的设计是有效控制工程造价的前提。
项目一经决策，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，设计费用一般只占建设项目全部费用1%-2%，但影响工程造价达到75%以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不久关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益，当工程项目设计已经确定，也就确定了工程造价的主要部分，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价，因此我认为必须要有效控制工程成本，更要着重抓好工程设计这个阶段管理。
一是要实行设计方案投招标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计出现质量问题。
二是要开展限额设计。通过对项目多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作，能动的影响设计、优化设计，以保证有效的控制投资。
三是要加强图纸会审。在设计阶段，克服设计方的不足和缺陷，所花费的代价最小，能取得最好的成果，重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、工程造价上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作，以提高设计质量，避免因设计部门考虑不周带来的困难与麻烦，以及造成的经济损失和不必要的浪费。其次在工程招投标时有效控制工程造价的核心。工程的招投标制度其目的是通过引进市场竞争机制，择优选定对方，促进工程成本有效降低。在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留活不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在投资范围内。同时工程合同管理是有效控制工程造价的法律保障。合同一旦签订就成为维护自身权益的法律依据，合同管理的健全与否，直接影响到企业经济效益与社会效益。因此要健全合同管理组织形式、内容和制度，造价管理人员要积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。充分发挥合同管理的约束与监督职能，有效控制工程造价。
四是施工阶段是造价管理过程的重要环节。施工阶段是造价管理的重要阶段，项目开发进入施工阶段后，项目造价管理的实质内容为施工合同管理的具体实施。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理以及基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是，尽可能控制项目的额外支出，要严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生。由于开发商设计单位或施工单位以及其他因素，在工程项目实施过程中，施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变，这导致工程变更时常发生从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的改变，这些在成本上表现为工程造价的增加，控制变更是这一时期开发商的主要工作，因为这直接关系到项目的最终造价。如果有变更的情况出现，开发商应当尽快的分析变更产生的原因及其影响，及时合理的做好变更控制工作。
如何对变更进行有效的控制，我通过在神池房产管理工作中的经验，认为可以从以下几个方面努力:首先图纸会审是有效控制工程变更的起点。其次是施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度。工程项目建设的目标系统是，一个由质量、投资、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化都会影响到其中任何俩个要素的相应变化，在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有投资和进度，施工阶段的造价控制必须做到将投资与进度挂钩。因为，工期延误会因施工情况而转化为费用增加。同时成本管理部门要及时进行全过程审计。虽然国家对房地产开发企业没有强制要求委托跟踪单位进行工程施工的造价控制，但是跟踪审计的作用对工程成本控制起着非常积极的作用。并要重视对工程签证的管理。工程签证是工程合同价款调整的重要依据之一。对于一个具体工程项目而言，要杜绝工程变更几乎是不可能的，而合同双方在变更处理上总是存在分歧。建设单位力图让工程变更规模尽可能小，以利于控制投资规模，施工单位倾向于通过工程变更取得较高的额外补偿。
五是要强化结算管理是有效控制工程造价的关键。房地产企业竣工决算是造价管理的最后也是非常关键的一环，如何真实的反映房地产开发工程的实际造价，从某些方面而言也反映了房地产企业对工程造价管理的能力。业主方及审核人员应该坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格把好价格审核这最后一关。以此确保贫困山区房地产造价科学合理。
